Заказать звонок нотариуса

Договор аренды жилого и нежилого имущества

Для предварительной подготовки договора, можно отправить фотографии необходимых документов по WhatsApp  на тел: 8-963-141-78-88 или скан образы документов на электронный адрес e-mail: not.fatihova@mail.ru

1) ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО И НЕЖИЛОГО ИМУЩЕСТВА (См. Прим. 1)

А) до 1 000 000 рублей включительно (2 000 рублей плюс 0,3 % суммы сделки + от 500 рублей до 5 000 рублей (от сложности договора));

Б) свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно (5 000 рублей плюс 0,2 % суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей + от 500 рублей до 5 000 рублей (от сложности договора));

В) свыше 10 000 000 рублей (23 000 рублей плюс 0,1 % суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 500 000 рублей + от 500 рублей до 5 000 рублей (от сложности договора)).

Необходимые документы:

  • Паспорта лиц участвующих в сделке (оригиналы);
  • Документы на недвижимое имущество (Свидетельство о гос. регистрации права, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и др.).

ПРИМЕЧАНИЕ 1

   Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от предмета аренды, срока договора и его суммы. Договор аренды между физическими лицами в ряде случаев может быть заключен в устной форме. Исключение составляют договоры, заключенные а срок более одного года, а также договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий, сооружений и предприятий, которые должны заключаться в письменной форме.

   В соответствии со ст. 624 ГК в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

   Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

   Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

   Согласно п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Так, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК).

   В случае несоблюдения правил о форме договора договор считается незаключенным.

Объект договора аренды

   Объект договора аренды - это единственное установленное законом существенное условие договора аренды, без определения которого договор не может считаться заключенным. Все остальные условия договора к существенным законодательством не отнесены, они являются диспозитивными и могут быть установлены соглашением сторон. Объектом договора аренды могут быть лишь непотребляемые вещи, не изъятые из гражданского оборота и оборотоспособность которых не ограничена законом: чаще всего это различные имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки, транспортные средства и т.п. Не могут быть предметом аренды имущественные права.

Срок договора аренды

   Срок договора устанавливается соглашением сторон. Если стороны в договоре не определили его срок, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время прекратить договорные отношения, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а если объектом договора аренды является недвижимое имущество - за три месяца. При необходимости в этом случае можно оформить передачу через нотариуса соответствующего заявления.

   Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, то договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Арендная плата

   Договор аренды может быть исключительно возмездным. Одной из основных обязанностей арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы). Если имущество передается во временное владение и пользование бесплатно, следует оформлять иной договор - договор безвозмездного пользования имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются соглашением сторон. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах; основные требования к порядку и условиям внесения арендной платы, а также ответственность за несвоевременное ее внесение сформулированы в ст. 614 ГК.

Возможные варианты внесения арендной платы:

  • определенные в денежной сумме платежи, вносимые периодически (ежемесячно, ежеквартально и т.п.);
  • определенные в денежной сумме платежи, вносимые единовременно;
  • установленная доля (в процентном или ином отношении) полученных в результате использования арендованного имущества доходов;
  • предоставление арендатором арендодателю определенных услуг (например, безвозмездное пользование каким-либо имуществом, принадлежащим арендатору);
  • передача арендатором арендодателю обусловленных договором вещей в собственность или в аренду;
  • возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (например, ремонт квартиры);
  • сочетание каких-либо из перечисленных способов оплаты;
  • иные формы оплаты, установленные соглашением сторон.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем стороны могут предусмотреть, что размер арендной платы остается неизменным на весь период действия договора.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом, предусмотренные договором, или состояние самого имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Иные условия договора аренды

Как уже отмечалось, условия, включаемые в договор аренды, отличаются диспозитивностью. Например, в отношении содержания : сданного в аренду имущества закон предусматривает следующее: обязанность по осуществлению капитального ремонта лежит на арендодателе, а текущего ремонта — на арендаторе. Между тем сторонами может быть предусмотрено иное.

   Аналогичным образом закон решает вопрос о праве заключения договора аренды на новый срок. По общему правилу арендатор в случае надлежащего выполнения своих обязанностей по договору имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок на прежних условиях. Для реализации этого права он должен до окончания срока действия договора аренды письменно уведомить об этом арендодателя (возможно, путем передачи заявления через нотариуса или иным способом). Однако сторонами в договоре может быть прямо предусмотрено, что по окончании срока действия Договор прекращается и преимуществ на заключение нового договора аренды у арендатора не возникает.

   Следует помнить, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора аренды могут быть изменены по соглашению сторон.

   Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на  неопределенный срок.

  Более жестко регулируются ГК вопросы сдачи арендованного имущества в субаренду. Имущество может быть сдано в субаренду только с согласия арендодателя, и иное не может устанавливаться соглашением сторон, а может быть предусмотрено только законодательством.

   Договором может быть определена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, за сдачу в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц, а также за неисполнение иных обязанностей, возложенных на него законом или договором.

   Так, в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

  1. потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества;
  2. потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
  3. потребовать возмещения своих расходов на устранение обнаружившихся недостатков имущества;
  4. удержать сумму расходов, понесенных им на устранение выявленных недостатков имущества, из арендной платы с предварительным извещением об этом арендодателя;
  5. потребовать досрочного расторжения договора.

   Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или или заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества.

   Согласно ст. 613 ГК при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуты, право залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

  Как уже отмечалось, на арендодателе лежит обязанность за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Нарушение арендодателем этой обязанности дает арендатору право по своему выбору:

  1. произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость либо зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы;
  2. потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
  3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    В договоре аренды могут быть сформулированы обязанности арендатора, а также ответственность арендатора за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. Так, одним из требований закона является обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии - условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Передача имущества в аренду и возврат арендованного имущества

   При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

   Законодательством не предусмотрена обязательность составления каких-либо документов  при передаче имущества арендодателем арендатору и возврате этого имущества при прекращении договора аренды.

 ГК устанавливает только необходимость совершения фактических действий по предоставлению имущества и его возврату. Тем не менее на практике исполнение обязанностей арендодателя по предоставле-
нию арендатору имущества, как правило, оформляется соответству-
ющим передаточным актом или иным документом о передаче. Таким же образом производится и возврат арендованного имущества арендодателю по прекращении договора